Retour aux articles

Vente immobilière et défaillance de la condition suspensive de prêt : y-a-t-il eu faute des acquéreurs ?

Civil - Contrat
28/01/2021
Dès lors que les acquéreurs ont démontré avoir accompli les diligences nécessaires à l'obtention de leur prêt, la clause pénale ne peut s'appliquer, sauf si le vendeur prouve qu’ils ont empêché la réalisation de cette condition suspensive.
M. et Mme P. ont vendu à un couple et à leur fils (les consorts B.) une maison sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Soutenant que les acquéreurs n’avaient pas engagé les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, les vendeurs les ont assignés en paiement de la clause pénale prévue au contrat. Leur demande est rejetée.
 
La troisième chambre civile de la Cour de cassation commence par rappeler ses décisions antérieures selon lesquelles d’une part, n’empêche pas l’accomplissement de la condition l’acquéreur qui présente au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et restée infructueuse, et d’autre part, peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1178 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, l’acquéreur qui démontre, que, s’il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait été rejetée (Cass. 3e civ., 8 déc. 1999, n° 98-10.766, Bull civ. III, n° 240 ; Cass. 3e civ., 1er juin 2017, n° 16-16.953 ; Cass. 3e civ., 18 mars 1998, n° 95-22.089).

Puis, elle note que la cour d’appel a relevé que l’époux et son fils justifiaient avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente relatives à son montant, sa durée et son taux, et que la demande de prêt avait été refusée par la banque par lettre du 11 janvier 2014.

La cour d'appel a exactement retenu que la circonstance que l’épouse n’était pas partie à la demande de prêt n’était pas de nature à établir que les consorts B. avaient empêché l’accomplissement de la promesse alors qu’il était justifié par l’avis d’imposition des époux que le couple n’avait perçu aucun revenu en 2013 et que la capacité de remboursement des consorts B. reposait sur les seuls revenus de leur fils.
Elle a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve ni être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que la condition suspensive avait défailli sans faute des consorts B.
 
Remarque. – Solution classique : les bénéficiaires de la promesse doivent prouver qu’ils ont accompli les diligences nécessaires à l’obtention du prêt. C’est ensuite au promettant de démontrer que les acquéreurs ont empêché la réalisation de cette condition (Cass. 3e civ., 6 oct. 2010, n° 09-69.914, Bull. civ. III, n° 183 ; Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-15.603).
 
Pour aller plus loin, v. le Lamy Droit du contrat, n° 723.

 
Source : Actualités du droit