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Rétractation d’une promesse unilatérale de vente immobilière : la dématérialisation se poursuit

Civil - Contrat
23/02/2022
L’envoi d’un simple courriel au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l'éventuelle notification de la rétractation peut présenter des garanties équivalentes à celle d’une lettre recommandée avec avis de réception.
Une promesse unilatérale de vente d’un appartement signée devant notaire prévoit une indemnité d'immobilisation en cas de non-réalisation de la vente. La promesse est notifiée aux bénéficiaires par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR). Par courriel envoyé dans les dix jours, ceux-ci font savoir au notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente qu'ils exercent leur droit de rétractation. Par une LRAR envoyée le lendemain, ils confirment cette rétractation et demandent la restitution de la somme séquestrée. Le vendeur les assigne en paiement de l'indemnité d'immobilisation.
 
La cour d’appel condamne les bénéficiaires. Selon elle, la rétractation n’était pas valide car le courriel ne présentait pas des garanties équivalentes à celles de la LRAR, ne permettant ni d'identifier l'expéditeur et le destinataire, ni d'attester sa date de réception. Elle ajoute que si la loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique et son décret d'application du 9 mai 2018 affirment l'équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique, il en résulte que cette équivalence ne peut être étendue à un simple courriel.
 
L’arrêt est cassé.
 
Selon l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le bénéficiaire de la promesse peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la LRAR lui notifiant la promesse. Cette notification peut être effectuée par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Les juges du fond auraient dû rechercher si l'envoi d'un tel document au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l'éventuelle notification de la rétractation n'avait pas présenté des garanties équivalentes à celles d'une notification par LRAR. La cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Il convient ici d’insister sur les circonstances particulières de cette affaire. Le courriel avait été envoyé dans le délai légal. Le notaire, officier ministériel, mandaté pour recevoir la notification, avait informé le vendeur le même jour. Il avait de plus attesté en justice la date de réception du courriel. La promesse ainsi anéantie, les bénéficiaires pouvaient récupérer l’indemnité d’immobilisation séquestrée. La cour d’appel de renvoi devra statuer au vu de ces faits.
 
Voir le Lamy Droit du contrat, n° 506 et Le Lamy droit immobilier, n° 3906.
Source : Actualités du droit