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Solvabilité de l’acquéreur : nouvelle illustration du devoir de conseil de l’agent immobilier

Civil - Contrat
16/12/2019
L’agent immobilier doit justifier avoir mis en garde le vendeur contre un risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il lui a présenté.
Faits et procédure. - Des vendeurs donnent mandat à un agent immobilier de vendre leur maison, moyennant une certaine rémunération. Par l’intermédiaire de cet agent, une promesse synallagmatique de vente est signée avec un acquéreur, lequel déclare ne pas avoir à recourir à l’emprunt. À la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne se présente pas. Le lendemain, il s’engage à indemniser les vendeurs et l’agent immobilier. Cet engagement n’étant pas exécuté, les vendeurs assignent l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.

La cour d’appel rejette leur demande. Elle considère que si l’acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien, ces éléments, figurant à la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes. L’agent immobilier ne disposait pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

Solution classique. - Au visa de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la Haute juridiction casse l’arrêt : « en statuant ainsi, alors que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Il a déjà été jugé que l’agent immobilier devait s’assurer de la solvabilité du candidat acquéreur (Cass. 1re civ., 19 janv. 1988, n° 86-11.829, Bull. civ. I, n° 9). L’obligation de vérifier la solvabilité de l’acquéreur constitue une simple obligation de moyens (Cass. 1re civ., 10 févr. 1987, no 85-14.435, Bull. civ. I, no 43).
Pour ce faire, il devra notamment obtenir de l’acquéreur des copies de déclarations de revenus, des justificatifs de revenus (bulletins de paie ou bilans) et le justificatif de l’apport personnel, comme dans le cas présent (relevés de banque ou attestation de la banque).
 
Pour aller plus loin, voir :
– Le Lamy Droit du contrat, n° 531 ;
– Le Lamy assurances, n° 53 ;
– Le Lamy immobilier, n° 4891.
Source : Actualités du droit